Kaufvertrag

Baubeschreibung - Bauherr - Haus - Hauskauf - Hausbau - Bauen - kaufen

Der Kaufvertrag / Bauvertrag bei einem Bauträger

Leisten Sie keine Unterschrift auf den Kaufvertrag, bevor nicht die komplette Baubeschreibung von Ihnen geprüft und ergänzt wurde.

Was nicht in der Baubeschreibung und im Kaufvertrag steht, kann nach der Bauausführung zu rechtlichen Auseinandersetzungen mit dem Bauträger führen, wenn der Bauherr die fehlenden Leistungen bemängelt.

Lassen Sie das Kleingedruckte des Kaufvertrages juristisch überprüfen.

Der Bausachverständige soll die Baubeschreibung genau prüfen und Ihnen mitteilen, welche bauseitig oder bauseits aufgeführten Leistungen Sie als Bauherr übernehmen sollen.

Bauträger - Prospekte

Von den Bauträgern werden den Bauherren viele Prospekte vorgelegt.

Die Prospekte sollen den angehenden Bauherrn in seiner Kaufentscheidung für ein Haus beeinflussen.

Besuchen Sie die Bauträger-Musterhäuser der Bauträger.

Sprechen Sie mit ehemaligen Bauherren über ihre Erfahrungen mit Bauträgern vor dem Hauskauf oder Kauf der Immobilie.

Von einigen Bauträgern wird eine Reservierungsgebühr für den Kaufvertrag von ca. 1700 € verlangt.

Tritt der Bauherr vom Kaufvertrag zurück, behält der Bauträger die Gebühr ein.

Keine Reservierungsgebühr bezahlen, bevor nicht alle Vertragsmodalitäten geklärt sind.

Keine Reservierungsgebühr bezahlen, bevor Sie sich nicht endgültig für das ausgewählte Haus, den Hausbau, Hauskauf oder den Erwerb der Immobilie entschieden haben.

Keine Unterschrift auf den Kaufvertrag leisten, bevor nicht komplett die Baubeschreibung von Ihnen und einem Bausachverständigen geprüft und ergänzt wurde.

Auflagen, Gesetze, Normen

Die allgemeine Aussage in der Baubeschreibung "Ausführung der Bauleistung nach den DIN-NORMEN" ist nichts wert.

Die DIN-Normen sollten konkret für das einzelne Gewerk benannt werden.

In der Baubeschreibung sollte folgender Satz stehen:

Ausführung nach den allgemeinen Regeln der Technik

Bodengutachten

Das Bodengutachten sollten Sie als Bauherr auf eigene Kosten von einem anerkannten Bodengutachter vor Abschluss des Kaufvertrages durchführen lassen; 
es kostet ca. 850 €.

Das Bodengutachten müssen Sie vor dem Kaufvertrag dem Bauträger übergeben und sich schriftlich den Empfang bestätigen lassen.

Lassen Sie vorab das Kleingedruckte des Kaufvertrags juristisch überprüfen.

Vertragsverhandlungen

Keine Vertragsverhandlungen ohne einen starken Partner an Ihrer Seite!

Dieser Starke Partner ist Ihr ---------------Bausachverständiger--------------------

Der Kaufvertrag und die Baubeschreibung sind Vertragsbestandteil. Keine mündlichen Zusicherungen des Bauträgers akzeptieren.

Der Bausachverständige soll die Baubeschreibung genau prüfen und Ihnen mitteilen, welche bauseitigen oder bauseits aufgeführten Leistungen Sie als Bauherr übernehmen sollen.

Kaufvertrag / Bauvertrag

Der Bauträger formuliert seine Kaufverträge nach seinen Vorstellungen.
Der Bauherr ist im guten Glauben, dafür ein schlüsselfertiges Haus zum Festpreis zu bekommen.

Der Bauherr ist im guten Glauben, dass alle aufgeführten EXTRAS zu einem schlüsselfertigen Haus gehören und die Festpreise enthalten sind.

Aber viele Bauträger lassen sich EXTRAS zusätzlich bezahlen.

Diese EXTRAS können sich bis zu 20.000 € für den Bauherrn summieren, der einen lückenhaften Kaufvertrag unterzeichnet hat.

Der Bausachverständige muss unbedingt vor Unterzeichnung des Kaufvertrags den Bauvertrag bzw. Baubeschreibung prüfen.

Festpreis Hausbau

Prüfen Sie genau, und verhandeln Sie mit dem Bauträger, welche Leistungen der Festpreis für Ihr Haus mit einschließt.

Nach dem verbindlichen Angebot können Sie die Finanzierung bei Ihrer Bank beantragen.

Konditionen

Das muss der Kaufvertrag enthalten

Gesetz zur Förderung erneuerbarer Energien

Am 1. Januar 2009 ist das Gesetz zur Förderung erneuerbarer Energien im Wärmebereich EE Wärme-Gesetz in Kraft getreten.

Alle Neubauten ab 1. Januar 2009 müssen einen Teil ihres Wärmebedarfs mit Hilfe regenerativer Energie nutzen.

Das EE Wärme-Gesetz ist einzuhalten, schließlich drohen nicht nur Bauherren, sondern auch Planern und Handwerkern bis zu 50.000 € Bußgeld, wenn sie die gesetzlichen Auflagen verletzen.

Wenn das EE Wärme-Gesetz nicht eingehalten wird, muss der Bauherr möglicherweise die Zuschüsse zurückzahlen.

Wohnflächenberechnung

Die Wohnflächen für Bauträgerhäuser werden anhand der Vorentwurfsbaupläne errechnet.

Erfahrungsgemäß weichen die Wohnflächen der erstellten Bauten von den Vorentwurfsbauplänen ab.

Erfahrungsgemäß wird dadurch die Wohnfläche kleiner ausfallen, als im Vorentwurfsbauplan angegeben ist.

Deshalb lassen Sie die Wohnfläche nach der Wohnflächenvorordnung durch den Bausachverständigen prüfen.

Energieeinsparverordnung

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) gilt für alle neu errichteten Gebäude.

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) sollte im Kaufvertrag ausgewiesen sein.

Der Bausachverständige wird nach Erstellung des Hauses prüfen, ob das Haus nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) gebaut wurde.

Wärmeschutz

Beim Wärmeschutz werden in der Ausführung manchmal Wärmebrücken am Ringanker übersehen, welche später unter erheblichem Aufwand beseitigt werden müssen.

Schallschutz

Der Schallschutznachweis nach DIN 4109 muss Vertragsbestandteil sein.

Der Schallschutznachweis in Reihenhäusern und Doppelhäusern spielt eine wichtige Rolle und trägt erheblich zum Frieden unter den Nachbarn bei.

Prüfstatiker / Gebühren

Der Prüfstatiker hat hoheitliche Prüfaufgaben im Sinne der Bauordnung.

Der Prüfstatiker prüft die Standsicherheit des Hauses.
Als Grundlage dient ihm das Bodengutachten.

Der Prüfstatiker kann im Kaufvertrag aufgeführt werden.

Der Prüfstatiker sollte vom Bauherrn beauftrag werden.

Mit der Beauftragung Ihres Prüfstatikers sind Sie sicher, kein Gefälligkeitsgutachten in der Hand zuhaben.

Der Prüfstatiker kostet zwischen 1000 € und 3000 €.

Schornsteinfeger / Gebühren

Der Schornsteinfeger hat hoheitliche, gesetzlich vorgeschriebene Prüfaufgaben im Sinne der Bauordnung.

Der Schornsteinfeger prüft die Abgasanlage der Zentralheizung, und wenn vorhanden, den Anschluss des Kamins und den Brandschutz am Abgasrohr.

Der Schornsteinfeger und seine Leistungen müssen im Kaufvertrag aufgeführt sein.

Der Schornsteinfeger kostet ca. 1000 €, die der Bauherr bezahlen muss.

Sonderwünsche

Sonderwünsche für Ihren Hausbau sollten Sie mit dem Bauträger besprechen, und in die Baubeschreibung hineinschreiben.

Sonderwünsche in der Baubeschreibung sind aufpreispflichtig. Fragen Sie Ihren Bauträger.

Achten Sie darauf, dass die Sonderwunsch-Positionen für Ihr Haus in der Baubeschreibung konkret genannt werden.

Qualität

Die Qualität der Ausstattung Ihres Hauses verlangt exakte Angaben in der Baubeschreibung.

Die Qualität muss beispielhaft durch Markennamen oder Beschreibungen in der Baubeschreibung aufgeführt werden.

Qualitätssicherung

Die Qualitätssicherung bei Teilabnahmen ist an den eingebauten Baumaterialien während der Bauphase durchzuführen.

Die Qualitätssicherung bei der Schlussabnahme ist mit der Baubeschreibung durchzuführen.

Die Qualitätssicherung bei der Schlussabnahme sollten Sie mit einem unabhängigen Bausachverständigen durchführen, der Ihre Interessen vertritt.

Der Bausachverständige kann mit seinem Sachverstand Mängel und Schadstellen bei der Schlussabnahme aufzeigen.

So kann sich die Ausgabe für den Bausachverständigen schnell bezahlt machen.

Gewährleistungsbürgschaft

Die Gewährleistungsbürgschaft tritt in Kraft, wenn der Bauträger in die Insolvenz geht und dadurch die Garantie für das Haus weg ist.

Vereinbaren Sie vertraglich Sicherheitsleistungen auf: ,,Ausführung der Leistung" und ,,Mängelansprüche" (VOB-B 2002/2005 §17).

Zahlungspläne

Der Zahlungsplan wird im Kaufvertrag dem tatsächlichen Baufortschritt entsprechend festgelegt.

Der Zahlungsplan von manchem Bauträger verpflichtet den Bauherrn zu enormer Vorleistung, da bereits bei Vertragsabschluss ein Abschlag für die Planungsleistung verlangt wird.

Der Bauträger geht in Konkurs, der Bauherr verliert sein Geld und bleibt auf einer Bauruine sitzen.

Der Zahlungsplan weist Abschlagszahlungen aus, jeweils nach Fertigstellung folgender Bauleistungen:

  • Keller
  • Dacheindeckung
  • Installation
  • Fenstereinbau
  • Innenausbau
  • Estricharbeiten
  • fertiger Ausbau

Der Zahlungsplan sieht vor, dass die Schlussrate zur Schlussabnahme gezahlt wird.

Denn mit der Schlussabnahme geht die Haftung auf den Bauherrn über.

Nach Schlussabnahme und Zahlung der letzten Rate wird das Grundstück dem Bauherrn überschrieben.

Terminabsprachen

Zu den größten Ärgernissen für Bauherren zählen ungenaue und nicht eingehaltene Terminabsprachen.

Termine

Bestehen Sie darauf, dass der Bauträger Ihnen die Termine für folgende Teilabschnitte nennt:

  • Baubeginn
  • Baubeginnanzeige
  • Zwischentermine
  • Fertigstellung
  • Bauabnahme
  • Einzugstermin

Halten Sie diese Daten vertraglich fest.

Der Einzugstermin

Der Einzugstermin steht im Kaufvertrag.

Können Sie dem Bauträger kein Einzugsdatum abringen, schreiben Sie in den Vertrag den Fixtermin nach Baugenehmigung in Wochen bis zur Schlussabnahme rein.

Die Vereinbarung einer Vertragsstrafe, wenn das Haus nicht rechtzeitig fertig wird.

Eine Vertragsstrafe von fünf Prozent der Auftragssumme ist durchaus üblich.

Das Haus ist nicht termingerecht fertig?
Achtung: Ab hier sollten Sie Ihren Rechtsanwalt für Baurecht einschalten.


Reicht die Vertragsstrafe nicht aus um eine rechtmäßige, notwendige Ersatzunterkunft zu bezahlen, so darf der Käufer die Zusatzkosten auch beim Bauträger geltend machen. Aber Vorsicht: Nur in angemessenem Rahmen.

Bauablaufplan

Der Bauablaufplan ist Bestandteil des Kaufvertrages.

Im Bauablaufplan müssen Beginn und Fertigstellungsdatum des Hausbaus stehen.

Wenn es laut Bauablaufplan zu einer Verzögerung seitens des Bauträgers kommt, können Sie diesen in Verzug setzen, und ihn für zusätzliche Finanzierungskosten haftbar machen.

Abänderungen des Bauablaufplans sind in jedem Falle schriftlich festzuhalten.

Baubeschreibung

Die Baubeschreibung im Kaufvertrag ist die Beschreibung über Ihr Haus, Ihren Hausbau, Ihre Immobilie, Ihr Geld; was dort vereinbart wird, muss erstellt werden.

Die Baubeschreibung beinhaltet:

  • Haustyp
  • Bauweise
  • Dachform
  • Energienutzung
  • alle technischen Einbauten
  • ebenerdiger Zugang
  • barrierefreie Nutzung des Hauses

Entwässerungsplanung für das Haus und Gelände

Die Entwässerungsplanung muss Bestandteil des Kaufvertrages sein.

Das Erstellen von Planunterlagen

Das Erstellen von Planunterlagen zu jedem Bauträgerhaus ist Bestandteil des Kaufvertrages.

Benötigt werden für ein Bauträgerhaus Zeichnungen, entsprechend den Vorschriften des Bundeslandes mit der jeweiligen Landesbauordnung und der Bauvorlagenverordnung der Gemeinde.

Benötigt werden für ein Bauträgerhaus Werkpläne im Maßstab 1:50 und nicht nur 1:100.

Benötigt werden für ein Bauträgerhaus Installationspläne für die Haustechnik.

Benötigt werden für ein Bauträgerhaus genaue Angaben über folgende Themen:

  • die Gebäudeabmessungen
  • die Bruttogeschossfläche (BGF)
  • die Wohnfläche (WFL)
  • die Nutzfläche (NF) nach DIN 277
  • Berechnungsverordnung
  • die Anzahl der Vollgeschosse
  • Dachgeschoss, wie weit ausgebaut
  • mit Keller, ohne Keller oder mit Wohnräumen
  • die Anzahl der Räume
  • die exakten Fertighöhen in den einzelnen Räumen

Materialangaben in der Baubeschreibung

Die Materialangaben in der Baubeschreibung sollten exakt die eingesetzten Materialien beschreiben.

Die Materialangaben in der Baubeschreibung mit dem Zusatz „oder gleichwertiges Material“ ist ein Freibrief, minderwertiges Material einzusetzen.

Können Sie als Bauherr jedes Material auf seine Gleichwertigkeit beurteilen?

Niedrigenergiehaus

Im Kaufvertrag soll der genaue Begriff "mindestens Niedrigenergiestandard" stehen.

Passivhaus

Im Kaufvertrag soll der genau definierte Begriff "Passivhaus" stehen.

Ein Passivhaus soll 1,5 Liter Heizöl oder 1,5 m³ Erdgas pro m² Wohnfläche verbrauchen. 
Das sollten Sie sich schriftlich bestätigen lassen.

Baubeschreibung

Die Baubeschreibung sollte sich nach den Mindestanforderungen des Ministeriums des Bundes richten.

Die Mindestanforderungen der Baubeschreibung haben keine Gesetzeskraft.
Die Bauherren sollten darauf drängen, die Grundlage des Kaufvertrags so konkret wie möglich festschreiben zu lassen.

Eine Baubeschreibung führt alle Materialien sowie deren Preise auf.

Eine Baubeschreibung ist sorgfältig zu kontrollieren.

Eine Baubeschreibung sollte von einem Bausachverständigen geprüft werden.

Bauleiter

Der Bauträger muss einen verantwortlichen Bauleiter der Baubehörde benennen.
Das fordert die Landesbauordnung (LBO).
Der Bauleiter muss sogar namentlich im Kaufvertrag benannt werden.

Der Bauleiter des Bauträgers steht im Dienste des Bauträgers und wird bei Streitigkeiten Partei für den Bauträger ergreifen.

Der Bauleiter des Bauträgers soll die Kontrolle der Bauausführung für den Bauträger durchführen.

Der Bauleiter des Bauträgers betreut mehrere Baustellen.
Er steht dadurch ständig unter Zeitdruck und kann sich nur wenig um Ihre Baustelle kümmern.

Der Bauherr soll einen unabhängigen Bausachverständigen beauftragen, der die Rechte des Bauherrn durchsetzen soll.

Erschließungskosten

Einrichten der Baustelle

Das Einrichten der Baustelle soll im Kaufvertrag enthalten sein.

Vermessungsarbeiten

Die Vermessungsarbeiten sollen im Kaufvertrag enthalten sein.

Erdaushub

Im Kaufvertrag muss der Verbleib der Aushubmassen beschrieben sein.

Rohbau

Vorbereitung zur Gründung eines Fundamentes

Das Bodengutachten müssen Sie vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages dem Bauträger übergeben, damit es Vertragsbestandteil wird.

Gründung, auch für ein Passivhaus

Mit Schotter aus Schaumglas, enthalten im Kaufvertrag.

Die Herstellung der Bodenplatte

Die Herstellung der Bodenplatte einschließlich Stütz- und sonstigen Fundamentmauern.

Fallrohre

Die Fallrohre der Regenentwässerung müssen im Kaufvertrag enthalten sein;
folgender Text sollte im Kaufvertrag stehen:

Die Fallrohre müssen an das öffentliche Regenentwässerungsleitungsnetz angeschlossen werden.

Versorgungsleitungen und Entsorgungsleitungen

Folgende Versorgungsleitungen und Entsorgungsleitungen müssen im Kaufvertrag stehen:

  • Frischwasser - angeschlossen und betriebsbereit
  • Abwasser - vom Bauträgerhaus bis zum öffentlichen Kanalnetz
  • Regenwasser - vom Bauträgerhaus bis zum öffentlichen Kanalnetz
  • Strom-Zuleitungskabel - vom Hausanschlussverteiler des EVU-Versorger
  • Gaszuleitung - vom Gaszähler des örtlichen Gasversorgers
  • Telefonkabelzuleitung bis zum Telekom Endverteiler
  • Kabel- und Breitband-Anschlüsse bis zum Übergabepunkt des Versorgers

Kellerabdichtung

Die Kellerabdichtung sollte wie alle Leistungen und Materialien genau im Kaufvertrag aufgelistet sein.

Zur Baubeschreibung für den Keller gehören:

  • detaillierte Materialangaben für die Herstellung und Abdichtung der Kelleraußenwände
  • Angaben zur Ausführung der Abdichtung von Lichtschächten
  • Abdichtmaßnahmen gegen das Erdreich richten sich nach den Ergebnissen des Baugrundgutachtens

Nach den Erfordernissen des Baugrundgutachtens wird die Herstellung des Kellers als weiße oder schwarze Wanne durchgeführt.

Undichter Keller

Die Undichtigkeit eines Kellers wird durch eine elektrische Messung festgestellt.

Durch die elektrische Durchgangsmessung kann gemessen werden, ob zwischen dem Erdreich Außen und den Kellerwänden ein Stromdurchgang besteht.

Das Messergebnis sollte Ihnen schriftlich übergeben werden.

Innenputz im Keller

Der Innenputz im Keller sollte, wenn gewünscht, im Kaufvertrag stehen.

Bei roten Ziegeln soll der Keller einen Innenputz bekommen.

Bei glatten Kalksandsteinen, Porenbeton oder Beton kann der Keller mit Dispersionsfarbe gestrichen werden.

Filigrandecken

Die Spachtelarbeiten an den Stößen der Filigrandecke sollen im Kaufvertrag stehen.

Innenwände

Die Innenwände müssen exakt beschrieben werden.

Die Innenwände sind in tragende und nicht tragende Wände zu unterscheiden.

Die Innenwände müssen in ihrer Bauart und Materialangabe wie folgend aufgeführt, im Kaufvertrag genau beschrieben werden:

  • Kalksandsteine
  • Porenbeton
  • Metallständer mit Gipskartonplatten beplankt
  • Holzrahmenkonstruktion

Lüftung

Muss im Kaufvertrag detailliert festgeschrieben werden.
Beim Haus spielt die Lüftung eine zentrale Rolle.

Bei einer kontrollierten Belüftung und Entlüftung, wo die gesamte Luftmenge regelmäßig ausgetauscht wird, funktioniert das Haus optimal.

Die Belüftung und Entlüftung soll über eine Wärmerückgewinnung betrieben werden.

Elektroinstallation

In die Baubeschreibung gehört eine detaillierte Beschreibung der geplanten Elektroanlage:

  • Einspeisung
  • Lichtstromkreis
  • Steckdosenstromkreis
  • Gerätestromkreis
  • Kraftstrom-Drehstromkreis
  • Schutzsysteme - Fehlerstromschutzschalter
  • Potentialausgleich
  • Blitzschutzanlage

Der Einsatz von Bus-Installationen muss genau beschrieben werden.

Bad

Manche Bauherren sind zu Beginn der Bemusterung nicht entscheidungsfreudig bei der Auswahl.

Das fertige Bad gehört in den Kaufvertrag.

Blower Door Test

Der Blower Door Test entscheidet über die Dichtigkeit des Hauses.

Der Blower Door Test kann auch im Sommer durchgeführt werden.

Der Blower Door Test kostet zusammen mit Thermografie ca. 600 €.

Gesimskasten

Der fertige, gestrichene Gesimskasten gehört in den Kaufvertrag.

Der Gesimskasten muss vom Gerüst aus gestrichen werden.

Spitzbodenausbau, nachträglich

Der Bauträger baut nur einen kleinen Laufsteg im Spitzboden ein.

Den Spitzbodenausbau will der Bauherr später machen, um Kosten zu sparen.

Den Spitzbodenausbau später ausbauen bedeutet, es müssen Vorleistungen getätigt werden wie die Anschlüsse der Dampfsperre und der Dämmung.

Dachgeschossausbau

Beim Dachgeschossausbau passieren die meisten Baumängel, die zu späteren Bauschäden und hohen Betriebskosten führen können.

Innentüren

Bei den Innentüren bauen Sie verstellbare Zargen ein.
Bei diesen verstellbaren Zargen werden die Innentürblätter nicht mehr abgesägt, falls diese auf dem Teppichboden schleifen sollten.

Malerarbeiten

  • Spachteln
  • Schleifen
  • Grundieren
  • Streichen
  • Tapezieren

Machen Sie nichts in Eigenleistung!

Hauseingangstreppe

Die Hauseingangstreppe und deren Montage müssen im Kaufvertrag ausgewiesen werden.
Die Hauseingangstreppe mit dem:

  • Treppenfundament
  • Anschluss der Abdichtung
  • erforderliche Geländeregulierungen
  • Anfüllungen des Mutterbodens
  • Einbau des Mutterbodens

Schornsteinfeger

  • Trittbretter und Standbretter am Dach für Schornsteinfeger anbringen.

Terrasse

Die Terrasse und deren Montage müssen im Kaufvertrag ausgewiesen werden.
Die Terrasse versehen mit:

  • eventuellen Trittstufen
  • Höhenfestlegungen für den Erdstoff
  • Geländeregulierung
  • Anfüllung des Mutterbodens
  • Terrassentürabdichtung
  • Terrasse betoniert

Undichte Terrassentürabdichtungen sind ein Standardmangel!

Balkon

Der Balkon und die Montage müssen im Kaufvertrag ausgewiesen werden.

  • Bodenbelag
  • Regenrinne umlaufend
  • Fallrohr angeschlossen an die zentrale Entwässerung
  • Balkongeländer umlaufend
  • Aussenleuchte
  • Aussensteckdose

Regenwassernutzungsanlage

Die Regenwassernutzungsanlage und die Montagearbeiten müssen im Kaufvertrag ausgewiesen werden.

Die Regenwassernutzungsanlage trägt erheblich zur Wassereinsparung bei.

  • die Rohre bestehen aus welchem Material
  • wie die Rohre installiert werden samt Schallschutz für die Rohre
  • wo die Rohre installiert werden

Verklinkerung der Fassade

Die Verklinkerung der Fassade muss im Kaufvertrag ausgewiesen werden.

Die Verklinkerung der Fassade ist eine dauerhafte Konstruktion für eine Fassade.

Der größte Fehler besteht darin, die Dämmung mit Spalten, also mit Wärmebrücken einzubauen.

Forderungssicherungsgesetz

Am 1. Januar 2009 ist das Forderungssicherungsgesetz zur Sicherung von Werkunternehmeransprüchen und zur verbesserten Durchsetzung von Forderungen in Kraft getreten.

Bei Problemen informieren Sie sich bei Ihrem Rechtsanwalt!

©Deutscher Bauzeiger 26.1.1 Bauträger - Kaufvertrag

weiterlesen Checkliste Haus