Bauplanung

Bauträger - Hausbau - Bauherr - Planung - Hausplanung - Leistungsbeschreibung

Die Planung beim Bauträger

Der Bauträger ist BAUHERR gegenüber den Behörden und den beauftragten Baufirmen.

Der Bauträger als Firma, der Rohbauarbeiten anbietet und ausführt, muss in der Handwerksrolle eingetragen sein.

Der Subunternehmer - Gewährleistung und Haftung

Mancher Bauträger will die Verantwortung der Gewährleistung dem Subunternehmer übergeben, der dann für Mängel haften soll.

Akzeptieren Sie diese Klausel nicht!

Der Bauherr muss sich dann bei Mängeln erst an den Subunternehmer wenden.

Der Bauträger haftet bei Mängeln am Haus lt. neuestem BGH Urteil.

Der Festpreis für das geplante Haus

Der Bauträger erstellt eine detaillierte Gesamtkostenaufstellung.

Umfang des Festpreises feststellen:

Prüfen Sie das Leistungsverzeichnis.
welche Positionen sind im Preis enthalten? 
welche Positionen müssen noch zusätzlich bezahlt werden?

  • Maklergebühren
  • Erschließungskosten
  • Grunderwerbssteuer
  • Notargebühren
  • Ausgaben für Grundbuch, Eintragungen kommen immer dazu.
  • Unterlagen genau prüfen
  • Strom
  • Wasser
  • Schmutzwasser
  • Gas
  • Regenwasseranschluss
  • Baunebenkosten
  • Bauantrag
  • Baugenehmigung
  • Grundstücksvermessung
  • Bauwasser
  • Baustrom
  • Kosten für die Außenanlagen
  • Gartengestaltung
  • Terrassen
  • Pflanzenflächen

Bei diesen fehlenden Positionen können etwa sieben Prozent vom Kaufpreis noch von Ihnen gefordert werden.

Finanzierungskosten?

Übergabetermin festhalten!

Der Bauträger bietet zusätzliche Qualitätskontrollen?

Der Bauträger händigt eine ausführliche Bau- und Leistungsbeschreibung aus?

Der Bauträger beschreibt die Elektro-, Sanitär- oder Heizungsinstallation ausführlich?

Welche Gewährleistung wird vereinbart: nach VOB über 2 Jahre oder nach BGB über 5 Jahre?

Besteht die Möglichkeit, dass Eigenleistungen im Vertrag festgehalten werden können?

Die Kellerbeschreibung

Der Bauträger baut Ihren Keller. Gibt es eine ausreichende Baubeschreibung?

Die Aufgaben des Bauträgers

Die Bauträger unterliegen der Makler- und Bauträgerverordnung.

Die Makler- und Bauträgerverordnung schreibt zum Schutz des Käufers verbindliche Zahlungspläne und Sicherheiten vor.

Der Bauträger ist Totalunternehmer und Bauherr bis zum Verkauf.

Der Bauträger verantwortet also die Grundstücksbeschaffung.

Der Bauträger verantwortet also die Planung.

Der Bauträger übernimmt die Bauausführung.

Der Bauträger errichtet im eigenen Namen das Bauwerk.

Der Bauträger übernimmt die Finanzierung auf eigene Rechnung.

Da der Bauträger dem Käufer eines Hauses ein Grundstück übereignet, muss der Kauvertrag vor einem Notar beurkundet werden.

Hinsichtlich der Bauausführung handelt es sich auch beim Kaufvertrag mit einem Bauträger um einen Werkvertrag.

Das Grundstück

Der Bauträger erschließt dieses Baugrundstück/Baugebiet nach Absprache und Planung mit den Behörden.

Der Bauträger erstellt für dieses Baugelände einen genehmigten Bebauungsplan.

Das Hausangebot

Pauschaler Preis - pauschale Leistung!

Bei der Errichtung eines schlüsselfertigen Bauwerks durch einen Bauträger ist in aller Regel der Leistungsumfang pauschaliert.

Der Leistungsumfang pauschaliert die nach den anerkannten Regeln der Technik erforderlichen Leistungen, um den Vertragszweck, in diesem Fall die Schlüsselfertigkeit, zu erreichen.

Den meisten Verträgen liegen aber die Leistungsbeschreibungen des Bauträgers zugrunde.

Das was in der Leistungsbeschreibung steht, ist vertraglich vereinbart, und muss tatsächlich vom Bauträger erbracht werden.

Das Leistungsverzeichnis des Bauträgers sollten Sie sorgfältig prüfen, um nicht mit zusätzlichen Kosten rechnen zu müssen.

Das Leistungsverzeichnis des Bauträgers sollte in jeder Position eine genaue Angabe der verwendeten Materialien enthalten über:

  • Mengen
  • Qualität
  • Inhaltsstoffe
  • Preise für einzelne Bauteile
  • Preise für einzelne Bauleistungen

Das sollte im Festpreis enthalten sein:

  • Aushebung der Baugrube
  • Abtransport und Deponierung des Erdaushubes
  • Gründung (Fundamente oder Bodenplatte)
  • Keller und Kellerdecke
  • Kellertreppe
  • Elektroinstallation
  • Wasseranschluss
  • Leitungsführung von den Gas-, Wasser- und Stromanschlüssen zum Zählerkasten im Erdgeschoß

Es ist sehr schwierig, die einzelnen Bau- und Leistungsverzeichnisse miteinander zu vergleichen.

Durch Vergleichen der unterschiedlichen Baubeschreibungen der Bauträger und der Gesamtpreise pro Quadratmeter Wohnfläche kann man in der Vergleichstabelle erkennen, welcher Bauträger der günstigste ist.

Hüten Sie sich vor außergewöhnlich billigen oder günstigen Bauträgerangeboten.
Das haben schon viele Bauherren bereut!

Der Bauvertrag

Gewährleistungszeit - fünf oder zwei Jahre?

Der Bauträger ist immer teurer in der Gesamtsumme als die Beauftragung von Bauunternehmern.

Der Bauträger trägt das Risiko aller von ihm beauftragten Sub-Unternehmer.

Lt. Bürgerlichem Gesetzbuch beträgt die Gewährleistungszeit grundsätzlich fünf Jahre.

Oftmals versuchen die Bauträger in dem Bauvertrag, die VOB Teil B den Paragraph 13 als Zusatz zum Vertrag zu vereinbaren.

VOB, Teil B Paragraph 13 verkürzt die Gewährleistungszeit auf zwei Jahre, der Zusatz zum Bauvertrag ist nur dann wirksam, wenn die Rechtsfolgen dieser Vereinbarung zwischen dem Bauträger und dem Bauherrn erörtert und der Bauherr darüber nachhaltig belehrt wurde.

Der Bauherr sollte so einen Vertrag nicht unterschreiben.

Gemeinsam mit dem Bausachverständigen prüfen Sie die Angebote.

Der Bauträger verkauft seine Häuser einzeln und über einen Notar an den Bauherrn.

Der Bauträger macht mit einem Käufer einen Vorvertrag in dem festgehalten wird, was vereinbart wurde.

Der Bauträger ist ausschließlich Ihr Geschäfts- und Vertragspartner.

Der Käufer hat vor der Hausabnahme keine Weisungsbefugnisse auf der Baustelle.

Der Bauträger ist gegenüber dem Käufer alleine verantwortlich für die vertragsgemäße Ausführung der Bausache.
Lassen Sie das Grundstück vor Vertragsabschluss vermessen.

Das Grundstück oder die Wohnfläche des Hauses ist kleiner oder größer als ursprünglich vorgesehen.

Für diesen Fall sollte der Kaufvertrag eine Zusatzklausel enthalten, dass sich diese Position im Kaufpreis ändert.

Für die Vergrößerung von Grundstück oder Wohnfläche sollte eine Höchstgrenze vereinbart werden, damit Ihre Finanzierung beibehalten werden kann.

Der Bauträger nennt Ihnen einen Termin, wann Sie einziehen können.
Ist das Haus nicht fertig, wird es problematisch werden.
Sie sollten eine Vertragsstrafe vereinbaren.

Der Zahlungsplan

Die Käufer zahlen einen Festpreis, der möglichst alle Kostenpunkte für Haus und Grundstück umfassen sollte.
Eine Aufschlüsselung des Festpreises nach Kostengruppen erfahren Bauinteressenten vom Anbieter in der Regel nicht.

Der Bauträger stellt mit Ihnen als Käufer einen Zahlungsplan auf.

Der Bauträger muss zur Absicherung Ihrer Zahlungen die Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) einhalten.

Der Bauträger macht normalerweise keine Aufschlüsselung des Festpreises nach den Kostengruppen.

Der Bauträger weist lediglich den anteiligen Preis für das Grundstück aus.

Der Bauherr bezahlt nach Vertragsabschluss nichts.

Der Bauträger bekommt nach Fertigstellung des Rohbaus eine Abschlagzahlung von 40 Prozent bis 50 Prozent vom Gesamtkaufpreis.

Der Bauträger bekommt Ratenzahlungen durch den Bauherrn, die Zug um Zug erfolgen.

Der Bauträger sollte eine förmliche Abnahme vereinbaren.

Der Bauherr kann aber fünf Prozent des Kaufpreises als Sicherheit einbehalten, falls während der Gewährleistungsfrist Schäden auftreten.

Die Ratenzahlungen für das Grundstück und das Haus sind kein Anspruch auf diese.
Erst nach dem Notartermin sind Sie Eigentümer des Grundstückes und des Hauses.

Erst wenn das Haus fertig gestellt und vollständig bezahlt ist, wird das Grundstück im Grundbuch auf Ihren Namen überschrieben.

Die Hausplanung

Der Bauträger plant die einzelnen Hausobjekte entweder alle gleich oder in verschiedenen Haustypen.

Der Bauablaufplan

Der Bauträger vergibt die Bauarbeiten meistens an andere Firmen der Baubranche (sogenannte Subunternehmer).

Der Bauträger baut auf vorhandenen Grundstücken frei stehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften oder Reihenhäuser.

Der Bauträger hat auf der Baustelle die Weisungsbefugnis an die ausführenden Firmen.

Die Schlussabnahme

Nach Fertigstellung wird Ihnen das Grundstück und das Haus übereignet.

Nach Fertigstellung muss der Bauträger eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch für Sie eintragen lassen.

Der Bauträger wird das Grundstück im Grundbuch beim Notar auf den Namen des Käufers des Hauses überschreiben, aber erst, wenn das Haus fertig gestellt und vollständig bezahlt ist.

Vereinbaren Sie eine Vertragsstrafe für den Fall einer verspäteten Fertigstellung.

Die Gewährleistung

Auf Gewährleistungsfrist achten.

Die Mängelhaftung gilt für fünf Jahre.

©Deutscher Bauzeiger 2.1.1 Bauträger - Bauplanung

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