Architektenvertrag

Architektenvertrag

Bauherren, die mit einem Architekten Vorgespräche führen, wissen oft nicht, ab wann eine Beauftragung stattfindet.

Auch bei einer mündlichen Beauftragung kann der Architekt schon Honoraransprüche stellen.

Auch wenn der Bauherr den Architekten erstmal nur bittet „Vorschläge“ zur möglichen Bebauung zu bringen, handelt es sich hierbei schon um einen Auftrag, der nach HOAI bezahlt werden muss.

Wenn Sie sich für ein Grundstück entschieden haben und mit einem Architekten bauen wollen, sollten Sie einen Architektenvertrag abschließen.

In der Regel gilt: Bei einer Bausumme von 200.000 € erhält der Architekt circa 30.000 € Honorar.

Durch den Architektenvertrag sind mögliche Haftungsfälle geregelt.

Architektenvertrag

Der Architektenvertrag schließt grundsätzlich alle Personen ein, die an der Planung beteiligt sind.

Architektenverträge können auch zwischen dem Bauherrn und Nichtarchitekten geschlossen werden.

Unter diesen Personenkreis fallen zum Beispiel auch Ingenieure.

Inhalt des Architektenvertrages

Im Architektenvertrag werden zu erbringende Grundleistungen, besondere Leistungen und Zusatzleistungen festgelegt.

Daraus ergibt sich der Inhalt des Architektenvertrages:

  • die wichtigsten Angaben zum Bau
    (Bauzeit, Baubeschreibung, Festlegung der maximalen Baukosten usw.)
  • Beschreibung der Pflichten und Aufgaben des Architekten
  • Auflistung Grund- und Zusatzleistungen
  • Beschreibung des Umfangs der Vollmacht des Architekten
  • Haftungsumfang
  • Angaben zur Haftpflichtversicherung
  • Gewährleistungspflichten
  • Abrechnung der Nebenkosten
  • Fertigstellungsfristen

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Man muss zwischen der Werbung (honorarfrei) und der vergütungspflichtigen Tätigkeit des Architekten unterscheiden.
Oft wollen die Bauherren sich von den Fähigkeiten des Architekten erst überzeugen, bevor sie ihn beauftragen.

Die Grenze zwischen dem „Ausprobieren“ des Architekten und dem „Beauftragen“ des Architekten ist aber fließend.

Klären Sie mit dem Architekten genau ab, ab welchen Leistungen Sie ihn bezahlen.

Mündlicher Architektenvertrag

Grundsätzlich gilt bereits die Bitte an den Architekten, erste Vorschläge zu machen, als mündlicher Vertragsabschluss.

Deswegen müssen bereits erste Vorschläge des Architekten honoriert werden.

Schriftlicher Architektenvertrag

Sie als Bauherr sollten deswegen immer, auch zu Beginn, schriftliche Vereinbarungen über den Umfang, Honorarzone und Honorarsatz treffen.

Mit schriftlichen Verträgen vermeiden Sie spätere Auseinandersetzungen.

Der Architektenvertrag fällt unter die Kategorie Werkverträge.

Das Werkvertragsrecht ist durch das BGB (§§ 631 ff) geregelt.

Das Werkvertragsrecht unterliegt den Grundsätzen des allgemeinen Vertragsrechts.

Mit dem Architektenvertrag verpflichtet sich der Architekt, das versprochene Werk herzustellen.

Mit dem Architektenvertrag verpflichtet sich der Bauherr, das vereinbarte Honorar zu zahlen.

Je nach Projekt können auch besondere Bestimmungen vereinbart werden.

Sie als Bauherr müssen allerdings entscheiden, ob Sie bereits bei der ersten Kontaktaufnahme einen schriftlichen Architektenvertrag aufsetzen wollen.

Muster Architektenvertrag

Von den Architektenverbänden und –kammern wurden Muster-Architektenverträge erstellt.

Hier können Sie so genannte Architekten-Vorplanungsverträge und Architekten-Einheitsverträge erhalten.

Diese Muster gelten als Richtlinie für die Architektenverträge.

In den Mustern werden die Interessen des Bauherrn und des Architekten berücksichtigt.

Nicht ohne Architektenvertrag

Nach Einschätzung des Verbands Deutscher Architekten wird nur jedes dritte private Bauvorhaben mit einem Architektenvertrag schriftlich festgehalten.

Gerade bei befreundeten Architekten wird oft nur eine mündliche Absprache getroffen.

Das kann im schlimmsten Fall zu gerichtlichen Auseinandersetzungen und zum Ende einer Freundschaft führen.

Deswegen gilt: Nie ohne Vertrag!

Der Bauherr sollte den Architektenvertrag vor der Unterschrift sorgfältig prüfen.

Je detaillierter der Vertrag, desto besser.

Falls Meinungsverschiedenheiten auftreten, ist der Vertrag oft die einzige rechtliche Grundlage.

Generell sollten Sie auch spätere Vereinbarungen immer schriftlich festhalten und gegenseitig mit beiden Unterschriften gegenzeichnen.

Vollauftrag oder Teilaufträge

Dem Architekten kann die komplette Planung und Bauüberwachung übertragen werden (Vollauftrag).

Dem Architekten können auch nur Teilleistungen übertragen werden (Teilaufträge).

Die Teilaufträge orientieren sich im Normalfall an den Leistungsphasen der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure).

Die Leistungen des Architekten sind in neun Stufen unterteilt.

Lesen Sie mehr über dieses Thema im Kapitel „Leistungsphasen nach HOAI“.

Oft ergeben sich Streitigkeiten mit dem Architekt vor allem durch Baukostenerhöhungen.

Wenn Sie den Architekten zwischenzeitlich kündigen, müssen Sie Ihn grundsätzlich für entgangene Gewinne - auch bei noch nicht erbrachter Leistung – bezahlen.

Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen, können Sie an den Architekten zunächst nur Teilaufträge vergeben.

Zu Beginn vergeben Sie zum Beispiel Teilaufträge nur bis zur Leistungsphase 2 (Vorplanung) oder 3 (Entwurfsplanung).

Die Teilaufträge enden dann automatisch mit der Beendigung der Leistungsabschnitte.

Wenn Sie als Bauherr mit der erbrachten Leistung zufrieden waren, vergeben Sie die weiteren Aufträge.

Kosten Architekt

Die Honorare für Architekten sind in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) festgelegt.

Lesen Sie mehr über dieses Thema im Kapitel „Leistungsphasen nach HOAI“.

Kündigung Architektenvertrag

Mögliche Gründe für eine vorzeitige Kündigung:

  • der Bauherr scheitert beim Kauf des Grundstücks
  • Architekt und Bauherr verstehen sich auf persönlicher Ebene nicht
  • Die Entwürfe des Architekten entsprechen nicht den Vorstellungen des Bauherrn
  • Der Bauherr verkalkuliert sich und gerät in finanzielle Schwierigkeiten

Wenn es nicht anders im Architektenvertrag festgehalten ist, kann der Bauherr den Vertrag jederzeit auch ohne wichtigen Grund kündigen.

Der Architekt kann das nicht.

Bei einem wichtigen Grund kann auch der Architekt den Architektenvertrag mit dem Bauherrn lösen.

Architekt Haftung

Der Architekt ist gesetzlich dazu verpflichtet, für Planungsmängel zu haften.

Sie als Bauherr sollten deswegen keine Vertragsklauseln akzeptieren, die die Haftung des Architekten einschränken.

Der Architekt hat selbst dafür Sorge zu tragen, dass er gegen Haftungsrisiken versichert ist.

Vorvertrag

Vor dem eigentlichen Architektenvertrag kann zwischen dem Bauherrn und dem Architekten auch erst einmal ein Vorvertrag abgeschlossen werden.

Ein Vorvertrag wird abgeschlossen, wenn sich alle Beteiligten über wesentliche Punkte geeinigt haben, aber dem Abschließen des Hauptvertrages noch (rechtliche oder tatsächliche) Hindernisse entgegenstehen.

Ein Vorvertrag kann in Form einer Verpflichtungserklärung aufgesetzt werden.

In der Verpflichtungserklärung verpflichtet sich der Bauherr, den Hauptvertrag zu einem späteren Zeitpunkt abzuschließen.

Unwirksamkeit Architektenvertrag

Ein Architektenvertrag ist unwirksam, wenn:

  • gegen Formvorschriften verstoßen wurde
  • gegen das Kopplungsverbot verstoßen wurde (der Architekt will dem Bauherrn ein Grundstück vermitteln)
  • gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit verstoßen wurde
  • mündlich ein Honorar ohne Umsatzsteuer vereinbart wurde.

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