Mängelrüge vor Bauabnahme

Die Mängelrüge

Das Gebäude muss so erstellt werden, dass die anerkannten Regeln der Technik und die vereinbarten Vertragsleistungen eingehalten werden.

Wenn während der Bauausführung Mängel sichtbar werden, sollten diese noch vor der Bauabnahme aufgezeigt werden.

Die Mängel werden mit einer Mängelrüge aufgezeigt.

Wenn Leistungen mangelhaft erstellt werden, stehen dem Auftraggeber Mängelansprüche zu.

Was sind Mängel?

Wesentliche Mängel sind:

  • Mängel, die die Sicherheit des Gebäudes beeinträchtigen
  • Mängel, die die Gebrauchstauglichkeit des Gebäudes beeinträchtigen
  • Abweichungen von vertraglichen Vorgaben
  • Überholte Techniken und Bauweisen

Die Abweichungen vom gewünschten Ergebnis können anhand der Pläne der Architekten- und Fachplaner und den vertraglichen Vereinbarungen nachgewiesen werden.

Wie entstehen Mängel?

  • Fehlerhafte / nicht vorhandene Detailzeichnungen des Architekten
  • Fehlerhaftes Baumaterial
  • Ausführungsfehler
  • Aufsichtsfehler / Überwachungsfehler

Im Idealfall beseitigt die Baufirma den Schaden fristgerecht, ohne dass dem Bauherrn dadurch Kosten entstehen.

Wenn das Abnahmeprotokoll unterschrieben wurde, können sichtbare Mängel nicht mehr gerügt werden.

Mängel, die zur Abnahme nicht sichtbar waren, können auch im nachhinein noch beanstandet werden.

Mängelrüge

Wenn eine mangelhafte Leistung festgestellt wird, muss zuerst eine Mängelrüge erteilt werden.

Die Mängelrüge ist das Aufzeigen eines Mangels.

Auf der Baustelle festgestellte Schäden sollten möglichst immer sofort aufgezeigt werden.

Die Mängelrüge muss an den verantwortlichen Bauunternehmer (nicht Subunternehmer) gerichtet werden.

Es reicht aus, nur den Mangel und nicht die Ursache des Mangels aufzuzeigen.

Der Bauunternehmer ist dafür verantwortlich, die Ursache zu finden, und den Mangel beheben zu lassen.

Mit der Mängelrüge wird dem Auftragnehmer gleichzeitig eine Frist zur Beseitigung des Mangels gesetzt.

Die Mängelrüge sollte durch einen unabhängigen Boten überbracht werden, der sie in den Briefkasten des Empfängers einwirft.

Die Mängelrüge sollte nicht per Einschreiben gesendet werden, da der Empfänger dieses ablehnen kann.

Die sicherste, aber zeitaufwendigste Variante ist die Zustellung über einen Gerichtsvollzieher.

Das Dreifache des Betrages, der zur Beseitigung des Mangels nötig wäre, kann bis zur Abnahme einbehalten werden.

Bis zur Abnahme muss die Baufirma dem Bauherrn die Mängelfreiheit beweisen.

Nach der Abnahme muss der Bauherr dem Bauunternehmer die Mangelhaftigkeit beweisen.

Wenn die Mängel nicht vollständig behoben sind, muss der Bauherr der Baufirma die Abnahme schriftlich verweigern.

Die Baufirma entscheidet, wie der Mangel behoben wird.

Wenn die Baufirma den Mangel in der festgelegten Frist nachbessert, wird sie nach Vertrag bezahlt.

Die Mängelrüge und die unterschiedlichen Verträge

VOB-Verträge

Der Auftraggeber kann:

  • verlangen, dass der Mangel beseitigt wird
  • verlangen, dass dieselbe Leistung mangelfrei ausgeführt wird
  • verlangen, dass die mangelhaften Bauteile auf Kosten des Auftragnehmers innerhalb einer bestimmten Frist beseitigt werden
  • verlangen, dass der Auftragnehmer nach Ablauf der Frist die Kosten für die Beseitigung der Mängel übernehmen muss
  • verlangen, dass der Auftragnehmer Schadensersatz leisten muss
  • die Vergütung für den Auftragnehmer vermindern
  • den Bauvertrag nach Nichteinhaltung einer Frist zur Beseitigung der Mängel kündigen.

Vor der Abnahme / Kündigung des Bauvertrages dürfen Mängel nicht auf Kosten des Auftragnehmers beseitigt werden.

BGB-Verträge

Vor der Abnahme besteht im BG Vertrag kein Mängelbeseitigungsanspruch.

Der Auftraggeber hat einzig den Anspruch auf ein mängelfreies Werk zu einem vereinbarten Termin.

Der Auftraggeber kann den Auftragnehmer nur darauf hinweisen, Mängel bis zum Fertigstellungstermin zu beheben.

Bauabnahme

Mit der Abnahme werden die Rechnungen der Baufirma fällig.

Deswegen verpflichtet auch eine „Abnahme unter Vorbehalt von Mängeln“, die Zahlungen an den Bauunternehmer zu veranlassen.

Der Bauherr kann die Abnahme verweigern, wenn wesentliche Mängel bestehen.

Der Bauherr kann bei der Abnahme nicht verlangen, dass bereits eingebaute Bauteile wieder freigelegt werden, wenn diese vorher sichtbar waren.

Vor der Abnahme sollten alle Unterlagen vorliegen, die vertraglich zugesichert waren:

  • Baugenehmigung
  • Energiebedarfsausweis
  • Architektenpläne
  • Statikpläne
  • Pläne der einzelnen Fachplaner
  • Energieberechnungen
  • Energiepass
  • Abnahmebescheinigung Kamin
  • Abwasserprotokoll
  • Erklärung der Baufirma, dass die Ausführungen gemäß den Plänen durchgeführt wurden
  • Dichtheitsbescheinigung (Blower-Door-Test)
  • Produktunterlagen
  • Adressliste der am Bau Beteiligten

Beispiel für eine schriftliche Mängelrüge

Es wurden folgende mangelhaften und damit vertragswidrigen Leistungen festgestellt:

Wir fordern Sie auf, diese Mängel unverzüglich zu beheben, spätestens bis zum xxx

Bezüglich des Mangels erwarten wir von Ihnen eine Ursachenforschung und eine schriftliche Mitteilung hiervon.

Wir bitten um Nachricht, wann mit der Beseitigung des Mangels begonnen wird.

Bei der Ermittlung der Ursachen des Mangels möchten wir zugegen sein.

Wir machen Sie darauf aufmerksam, dass die Ursachenforschung zu Ihren Aufgaben gehört.

Wir fordern Sie dazu auf, ein schriftliches Mängelbeseitigungskonzept zu erstellen.

Wir erwarten den Eingang des Mängelbeseitigungskonzepts in angemessenem Zeitraum vor Beginn der Mängelbeseitigung.

Sofern Sie dieser Aufforderung innerhalb der Frist nicht nachkommen, beauftragen wir eine andere Firma mit der Mängelbeseitigung auf Ihre Kosten.

Wir behalten uns vor, einen Anspruch auf Kostenvorschuss geltend zu machen.

Bei gewünschter Abstimmung über die Mängelbeseitigung, setzen Sie sich mit uns in Verbindung unter: xxx

Teilen Sie uns mit, wann Sie aufgrund dieser Mängelrüge zunächst die Beanstandung vor Ort prüfen.

Teilen Sie uns Ihr Prüfungsergebnis, das Mängelbeseitigungsprotokoll oder Ihre Verweigerung der Mängelbeseitigung mit.

Teilen Sie uns mit, wann Sie die Abnahme Ihrer Mängelbeseitigungsarbeiten durchführen wollen.

Lassen Sie die Mängelbeseitigung vom Auftraggeber bestätigen.

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