Bauablauf
Bauablauf
Die Dauer eines Bauvorhabens ist je nach Projekt immer unterschiedlich.
Allerdings wird jedes Bauvorhaben durch die neun Leistungsphasen des Architekten strukturiert.
Lesen Sie mehr über die einzelnen Leistungsphasen in den Kapiteln „Leistungsphase 1-9“.
Vor Allem am Anfang eines Projektes ist es sehr wichtig, dass Architekt und Bauherr gut zusammenarbeiten.
Architekt und Bauherr entwickeln das Bauvorhaben gemeinsam.
Die Leistungen des Architekten oder Ingenieurs gliedern sich in neun Phasen:
1. Grundlagenermittlung
2. Vorplanung mit Kostenschätzung
3. Entwurfsplanung und Kostenberechnung
4. Genehmigungsplanung
5. Werkplanung / Ausführungsplanung
6. Vorbereitung der Vergabe
7. Mitwirkung bei der Vergabe
8. Objektüberwachung / Bauüberwachung
9. Objektbetreuung und Dokumentation
Der Bauherr gibt das Budget, den Bauplatz, den zeitlichen Rahmen und die grundsätzlichen Wünsche vor.
Lesen Sie mehr über das perfekte Grundstück im Kapitel „Standortoptimierung“ und „Bebauungsplan“.
Der Architekt erstellt Ihnen anhand Ihrer Wünsche eine skizzenhafte Vorplanung.
Aus den Vorplanungen werden grobe Kosteneinschätzungen erstellt.
Nachdem sich Bauherr und Architekt auf einen Entwurf geeinigt haben wird die Genehmigung für das Bauvorhaben in die Wege geleitet.
Lesen Sie mehr zu diesem Thema in den Kapiteln „Baugenehmigungsfähigkeit“ und „Bauvoranfrage“.
Anhand der Pläne, die mit dem Baugesuch eingereicht werden, kann noch nicht gebaut werden.
Dafür müssen in der nächsten Phase Ausführungspläne (oder auch „Werkpläne“) erstellt werden.
Grundlagenbesprechung
Der Architekt wird sie über Ihre Möglichkeiten beraten und so weit wie möglich auch Entscheidungshilfen geben.
Der Architekt ist dazu verpflichtet, Sie ausgiebig zu beraten.
Kann er das nicht, oder fehlen ihm spezielle Informationen, muss er Fachplaner zu Rate ziehen.
Die Bestandsaufnahme des Grundstücks oder besonderer Begebenheiten gehört zur Grundlagenermittlung vor dem Planen.
In der Regel gibt der Bauherr ein Raum- oder Funktionsprogramm vor.
Vor Allem die Größe und der Zuschnitt des Gebäudes sollten in der Grundlagenbesprechung ermittelt werden.
Wenn der Bauherr hierzu keine Vorgaben macht, muss der Architekt diese Leistung selbst entwickeln.
Vorplanung mit Kostenschätzung
In der Leistungsphase 2 werden die Grundlagen zu Ihrem Bauprojekt analysiert.
Die Randbedingungen und Konflikte werden definiert.
Der Architekt erstellt ein Planungskonzept.
Gleichzeitig werden Alternativkonzepte vorgeschlagen.
Der Architekt erstellt zu allen Lösungsvorschlägen Zeichnungen und Skizzen.
Der Architekt setzt sich mit anderen Fachplanern auseinander um Lösungsvorschläge gemeinsam zu erstellen.
Anhand der Konzeptvorschläge werden die gestalterischen, technischen und ökologischen Absichten gefestigt.
Es findet eine erste Kostenschätzung statt.
Die Genehmigungsfähigkeit wird in ersten Vorverhandlungen mit Behörden und Fachplanern überprüft.
Alle Ergebnisse der Vorplanung werden zusammengestellt und dokumentiert.
Entwurfsplanung und Kostenberechnung
Die Leistungsphase 3 ist die Entwurfsphase.
In dieser Phase wird das Konzept aus der Vorplanung weiter bearbeitet.
Alle Lösungen werden zeichnerisch festgehalten.
Fachplaner und Behörden werden in die Planung mit einbezogen.
Alle Vorgaben müssen beachtet werden.
Die Entwurfsphase endet mit den vollständig ausgearbeiteten Zeichnungen im Maßstab 1:100.
In der Leistungsphase 3 werden alle wesentlichen Materialien festgelegt.
Die zu erwartenden Gesamtkosten werden ermittelt.
Alle in der Leistungsphase 3 erstellten Entwurfsunterlagen werden zusammengefasst.
Genehmigungsplanung
Zur Erstellung der Genehmigungsvorlagen zieht der Architekt andere Fachplaner mit ein.
In dieser Phase werden alle noch notwendigen Verhandlungen mit Behörden durchgeführt.
Der Architekt reicht alle Unterlagen bei den entsprechenden Behörden ein.
Dazu gehört unter Anderem das Baugesuch.
Eventuell werden die Unterlagen vervollständigt oder angepasst.
Der Architekt kümmert sich um das Ausfüllen von Anträgen auf Ausnahmen und Befreiungen.
Ausführungsplanung
Die Ausführungsplanung wird auch Werkplanung genannt.
Nach den Plänen, die in dieser Phase entstehen, wird später gebaut.
Deswegen werden nun alle wichtigen Detailzeichnungen angefertigt.
In engem Kontakt mit den Fachplanern werden die Details erstellt.
Mit der Ausführungsplanung kann bereits während der Wartezeit für die Erstellung der Baugenehmigung begonnen werden.
Vorbereitung der Vergabe
Nachdem die Planungsphase abgeschlossen ist, muss der Architekt die Vergabe der Bauleistungen an die Firmen gut vorbereiten.
Für die Vergabe und Bauausführung ist die richtige Mengenermittlung unerlässlich.
Die Mengen, Größen und Arten aller Bauteile werden anhand der Ausführungspläne bestimmt.
Anhand der ermittelten Mengen erstellt der Architekt Leistungsbeschreibungen.
Lesen Sie mehr im Kapitel „Leistungsbeschreibungen“.
Der Architekt erhält auch die Leistungsbeschreibungen anderer am Bau Beteiligten Fachplaner.
Anhand eines Leistungsverzeichnisses kann er alle zu erbringenden Leistungen überblicken und koordinieren.
Die Leistungen werden der Einfachheit halber in Gewerke unterteilt.
Durch die Leistungsverzeichnisse können die Bauaufgaben klar definiert werden.
Die Preise der Firmen, die sich um eine Bauausführung bewerben, beruhen dadurch auf denselben Annahmen.
Mitwirkung bei der Vergabe
Nachdem die Vergabe in der Leistungsphase 6 vorbereitet wurde, werden die einzelnen Bauaufgaben in der Leistungsphase 7 ausgeschrieben.
Alle Unterlagen für die einzelnen Leistungsbereiche werden zusammengestellt.
Durch die Ausschreibung sollen die günstigsten Anbieter für die unterschiedlichen Gewerke gefunden werden.
Die Preisangebote werden auch mit den anderen am Bau Beteiligten abgestimmt.
Der Architekt kann über die Preisangebote mit den Bietern Verhandlungen führen.
Ziel ist es, die Kosten im vorher definierten Rahmen zu halten.
Die Ausschreibungsergebnisse werden geprüft und ausgewertet.
Der Architekt bespricht die Ergebnisse der Ausschreibung mit dem Bauherrn.
Gemeinsam wird entschieden, an wen die einzelnen Bauaufträge vergeben werden.
Objektüberwachung / Bauüberwachung
Der Architekt koordiniert die Arbeiten auf der Baustelle.
Der Architekt achtet auf die korrekte Ausführung aller Arbeiten.
Er überprüft alle Rechnungen, bevor sie zur Zahlung freigegeben werden.
Bei der Gebäudeabnahme überprüft der Architekt auf Mängel.
Falls Mängel sichtbar werden, muss der Architekt die Mängelbeseitigung in die Wege leiten und überwachen.
Objektbetreuung und Dokumentation
Nach der Abnahme wird eine Objektbegehung durchgeführt, die der Feststellung weiterer Mängel dient.
Falls weitere Mängel auftreten, ist der Architekt verpflichtet Gewährleistungsansprüche geltend zu machen.
Außerdem überwacht er die Mängelbeseitigung.
Der Architekt erstellt Ihnen eine Dokumentation Ihres Hauses.
Darin finden sich alle Pläne und alle Berechnungen.