Bebauungsplan

Bebauungsplan

Der Bebauungsplan gibt die Art und Weise vor, in der auf einem Grundstück gebaut werden darf.

Im Bebauungsplan sind die Vorgaben für jedes einzelne Baugrundstück enthalten.

Der Bebauungsplan wird auch verbindlicher Bauleitplan genannt.

Im Bebauungsplan sind die Nutzungen für ein Gebiet vorgeschrieben.

In einem Bebauungsplan sind auch die einzuhaltenden Freiflächen gekennzeichnet.

Sie können eine Kopie des Bebauungsplanes kaufen.

Mit dem Architekten sprechen Sie den Bebauungsplan durch.

Bebauungsplan - wie liest man ihn?

Der Bebauungsplan wird von den Gemeinden entwickelt.

Die rechtliche Grundlage von Bebauungsplänen bilden die Landesbauordnungen (LBO).

Die planerische Grundlage bildet der Flächennutzungsplan.

In der Regel wird ein Bebauungsplan immer nur für ein Gebiet einer Gemeinde erstellt.

Ein Bebauungsplan besteht in der Regel aus einem Plan und einem Textteil mit einer Begründung.

Die baurechtlichen Vorschriften sind im Bebauungsplan festgehalten.

Bebauungspläne werden meistens in einem Maßstab von 1:500, in einigen Fällen auch in 1:1000 erstellt.

Anhand des Bebauungsplanes wird geprüft, ob das Bauvorhaben den Vorgaben entspricht.

Bereits in der Leistungsphase 2 – der Grundlagenermittlung kann der Architekt eine Bauvoranfrage stellen, um abzuklären, ob das Bauvorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist.

Lesen Sie mehr über die Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens im Kapitel: „Genehmigungsfähigkeit“.

Denken Sie daran, in Deutschland ist es mit der Demokratie zu Ende wenn Sie bauen wollen.

Jede Kleinigkeit wird von den Bauämtern geregelt.

Hier regiert die Bürokratie und nicht der Bürger.

Wenn Sie allerdings genügend Geld haben, können Sie bauen wie Sie wollen.

Schließlich ist Deutschland eine Bananenrepublik.

Checkliste Bebauungsplan

Bei Interesse an einem Grundstück können Sie beim zuständigen Amt den Bebauungsplan einsehen.

Die Bauweise

für Einzelhäuser - abgekürzt E
für Doppelhäuser - abgekürzt D
Reihenhäuser
Reihenendhäuser

Die Geschosszahl

Erdgeschoss und Dachgeschoss - abgekürzt E und D
Erdgeschoss und Vollgeschoss – abgekürzt II

Baulast

Bei bestimmten Grundstücken ist die Baulast eingetragen.

Die Baulast gibt an, ob Nachbarn Zugeständnisse für erforderliche Stellplatz- oder Zufahrtsflächen machen.

Die Baulast ist eine freiwillige Verpflichtung des Nachbars.

Im Baulastenverzeichnis sind auch Baulasten aufgelistet, die auf Ihrem zukünftigen Grundstück vorliegen.

Besonders bei kleinen oder schmalen Grundstücken ist es entscheidend zu wissen, wie viel Platz Ihnen als Abstandsfläche zwischen der Außenwand und der Grundstücksgrenze bleibt, und ob Sie eventuell das Nachbargrundstück mitbenutzen dürfen.

Art der baulichen Nutzung

Wenn Sie in einem Neubaugebiet bauen wollen, wird es Sie interessieren, wie die Art der baulichen Nutzung dort vorgesehen ist.

Baugebiete können ausgewiesen sein als:

  • reine Wohnbaufläche (W)
  • gewerbliche Baufläche (G)
  • oder Mischgebiet

Offene oder geschlossene Bauweise

Im Bebauungsplan kann eine offene oder geschlossene Bauweise vorgeschrieben sein.

Bei der geschlossenen Bauweise (g) berühren sich die Wände der Häuser an den Grundstücksgrenzen.

Bei der offenen Bauweise (o) dürfen Einzel-, Doppel-, oder Reihenhäuser eine Gesamtlänge von 50 m nicht überschreiten.

Maß der Bebauung

Im Bebauungsplan kann festgelegt sein:

  • Die Grundflächenzahl
  • Die Gebäudehöhe
  • Die Anzahl der Vollgeschosse
  • Die Geschossflächenzahl

Baulinien und Baugrenzen

Die Baugrenze darf nicht mit dem Gebäude überschritten werden.

Das Gebäude muss mindestens an einer Gebäudeseite an der Baulinie entlang gebaut werden.

Baugrenzen: Farbe Blau - nicht überschreiten.

Baugrenzen: Farbe Rot - sind 100 % einzuhalten.

Die Dachform

Satteldach - abgekürzt SD
Walmdach - abgekürzt WD

Die Traufhöhe

Die Traufhöhe wird im rechtsgültigen Bebauungsplan ausgewiesen, und ist in der Regel für einen Laien nicht nachzuvollziehen.

Die Definition hierfür hat sich wirklich ein Bauminister in einem Anfall von Schwachsinn ausgedacht.

Die Firsthöhe

Die Firsthöhe ist die höchste gemessene Dachhöhe ab Grundstück Oberkante.

Sonstige Vorschriften

Im Bebauungsplan kann außerdem festgelegt sein:

  • Die Dachneigung
  • Die Dacheindeckung
  • Die Hauptfirstrichtung
  • Die Breite der Dachgauben
  • Die Dachform der Dachgauben

Berechnungen zur Größe der bebaubaren Fläche

Die Berechnung der Wohnfläche wird vom Architekten durchgeführt.

Der Architekt braucht hierzu die folgenden Werte:

  • die bebaubare Grundstückfläche in m²
  • die zulässige Erdgeschoßfläche des Hauses

Die Grundflächenzahl GRZ

Bei der Grundflächenzahl (GRZ) wird die Grundfläche des Hauses (außen Länge mal Breite) durch die Grundstücksfläche geteilt.

Die ermittelte Zahl muss kleiner sein als die im Bebauungsplan angegebene GRZ.

Die zulässige Geschossflächenzahl GFZ

Die GFZ gibt die zulässige Geschossfläche des Hauses im Verhältnis zur Grundfläche an.

Die Fläche aller Vollgeschosse (Außenlänge mal Breite mal Geschoss) wird durch die Grundbreite geteilt.

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